'De randen van de woningmarkt komen nu niet aan bod'


Twee jonge mensen. Allebei een vast arbeidscontract, weinig eigen geld, en ze willen een bescheiden rijtjeshuis kopen. Ziedaar de oorspronkelijke doelgroep voor het Waarborgfonds Eigen Woningen, bij het grote publiek beter bekend als de club achter de Nationale Hypotheekgarantie ofwel NHG. Een huizenkoper die aan de voorwaarden voldoet, kan een staatsgedekte garantie krijgen voor de hypotheek, waardoor hij niet bang hoeft te zijn om met een restschuld achter te blijven in tijden van echtscheiding, werkloosheid of andere ongelukken.

Dat is soms nodig ook. De afgelopen tien jaar, tijdens de financiële crisis, moest het fonds 24.000 keer bijspringen. De werkelijke bijdrage aan de economie is nog veel groter, redeneert Arjen Gielen, sinds drie jaar directeur van het Waarborgfonds. 'Ook alle andere mensen die bij ons verzekerd waren, konden erop rekenen dat we er zouden zijn. Zij hoefden dus minder ongerust te zijn over de gevolgen van de crisis. Daardoor konden ze blijven consumeren. Bovendien zijn banken hypotheken blijven verstrekken dankzij onze garantie.'

Ondanks het succes wil Gielen dingen anders doen. De traditionele doelgroep neemt af. Het aantal jongeren daalt, en ze krijgen niet snel meer een vast contract. Om het andersom te stellen: de niet-traditionele doelgroep groeit, en juist daar hebben mensen behoefte aan een helpende hand om een hypothecaire lening te krijgen. 'Er valt nog veel te doen. Waar we in eerdere jaren juist bezig waren met het zetten van standaarden, kijken we nu naar specifieke hypotheken waar die standaarden niet goed werken. De randen van de markt komen nu niet aan bod. We willen maatwerk standaardiseren.'

Is dat nog wel de taak van de NHG?
'Wij hebben een missie: betere woningfinanciering in Nederland. Wat wij doen is mensen de vrije keuze geven. Tussen huren en kopen, maar ook om überhaupt bij hun ouders uit huis te kunnen gaan. We hebben die rol twintig jaar lang behoorlijk goed vervuld. Door NHG te verstrekken, hebben we normen voor de hele markt gezet. Want de normen die wij samen met het Nibud hebben bedacht (stichting die adviseert over financiën van huishoudens - red.) zijn uiteindelijk door de hele markt overgenomen, ook voor hypotheken zonder NHG. Onze missie staat nog overeind, maar de woningfinanciering kan nog steeds beter. De komende jaren gaan we onze missie vervullen door ons meer op specifieke doelgroepen te richten.'

Onlangs kwam het Waarborgfonds met een proef waarbij zzp'ers al na een jaar een hypotheekgarantie kunnen krijgen. Is dat de nieuwe invulling van de missie?
'Dat programma rond zzp'ers is inderdaad een voorbeeld. De vraag naar inkomensverklaringen loopt goed. De eerste verstrekkingen zijn er ook. Misschien dat daar ons beleid later trouwens ook door de markt wordt overgenomen. Dat banken het ook zonder NHG aandurven om een zzp'er een lening te geven. Dat is voor ons alleen maar mooi, want het draagt bij aan onze missie. Wij zijn geen commerciële instelling. Verder werken we aan hypotheken voor mensen met een flexcontract via onze inbreng bij het project Perspectiefverklaring. Het idee is om naar inkomensperspectief te kijken. Traditioneel wordt heel erg gekeken naar het huidige inkomen.'

Waar denkt u nog meer aan?
Vorig jaar zijn 215.000 woningen verkocht. Rabobank voorziet dit jaar 220.000 à 230.000 verkopen.
'Op dezelfde manier kun je kijken naar senioren. Die moeten soms hun huis aanpassen, bijvoorbeeld met een traplift. Als dat huis later verkocht wordt aan een jongere, heeft die aanpassing geen waarde. Maar als het huis in een vergrijzende gemeente staat, is het wel waardeverhogend. Wij zijn nu aan het kijken in welke omstandigheden wij garanties kunnen geven op de financiering. Of neem het verzilveren van een huis waarvan de lening helemaal is afgelost. Voor mensen met een klein inkomen kan dat een oplossing zijn. Dit zijn we aan het bekijken.'

Soms hebben ook woningen van niet-senioren een aanpassing nodig, zoals bij huizen met paalrot. Heeft u daar een rol?
'Dat loopt nu goed. Enkele partijen waaronder gemeenten en banken hebben een funderingsfonds opgericht. Wij zitten daarin met de garanties. Het gaat binnenkort van start. En dan is er nog de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Als je straks van het aardgas af wilt, is dat een grote opgave. Zorg dat mensen die investering kunnen doen.'

Hoe staat u in de discussie rond het verlagen van de maximale hypotheek? Is daar ook een rol voor uw fonds?
'Ik begrijp de argumenten van DNB en het IMF wel. Het moet wel uit te leggen zijn in het buitenland, dat wij tot 100% LTV gaan (lening ten opzichte van de woningwaarde - red.). Kijk, op zich kan ik goed leven met een LTV van 100%, of van 101% zoals de norm dit jaar nog is. Maar als je de LTV dan toch verlaagt, moet je meteen denken over de vraag wat je dan met de starters doet. Andere landen doen dat ook. Die hebben allemaal iets: persoonlijke lening of een speciale regeling zoals in Duitsland. Wij hebben in Nederland een goede hypotheekverzekering. Je kunt zeggen: LTV naar 90%, maar met NHG blijft het 100%.'

Op het hoogtepunt van de kredietcrisis leek het NHG-fonds niet alleen een oplossing te zijn voor de zorgen van huizenkopers, maar ook een oplossing voor de problemen die banken ondervonden bij het aantrekken van financiering op de internationale kapitaalmarkten. Het idee rijpte dat er een nationaal vehikel moest komen dat voor banken de NHG-hypotheken zou financieren met geld dat met indirecte staatsgarantie werd aangetrokken op de markt. Het plan liep stuk omdat de Europese Commissie met bezwaren kwam.

De discussies wierpen licht op wat in de ogen van grote beleggers een zwakke plek is van de NHG. Namelijk dat de garantie niet volledig is. Met een eigen risico worden banken bij de les gehouden, maar beleggers hebben liever duidelijkheid. 'Een volledige garantie is niet iets voor ons', vindt Gielen. 'Maar dat vind ik een vraag voor de volgende minister van Financiën, als die is ingewerkt. De ideeën van een paar jaar geleden liggen er nog.'

Moet die discussie dan niet snel worden opgepakt?
'Ooit wordt die discussie weer gevoerd. Maar het is nu niet prangend meer. Je kunt praten over een andere regeling, maar het is geen burning platform meer. Het verhaal is dat het plan is gestruikeld in Brussel. Dat is correct, maar het kwam ook omdat de urgentie eraf was.'

Een hypotheek voor iedereen
Meer mensen komen in aanmerking voor een hypotheek nu de stichting achter de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) nadrukkelijk kiest voor een verbreding van de doelgroep. 'We kijken nu naar specifieke hypotheken waar de traditionele standaarden niet goed werken', zegt directeur Arjen Gielen.
Het NHG-fonds denkt aan flexwerkers, of senioren die hun woning willen verzilveren. Ook zijn er plannen voor bestaande huizenbezitters met hoge kosten voor paalrot of verduurzaming.

Het nieuwe beleid kan een grote impuls betekenen voor niet-traditionele hypotheken. Het NHG-fonds is met €193 mrd aan verzekerde hypotheken een invloedrijke speler in de markt.

Ook los van de NHG-plannen zijn er initiatieven, vooral voor flexwerkers. Kansen op de arbeidsmarkt worden leidend, nu vaste contracten zeldzamer worden. Ben Rogmans, die meewerkt aan het project Arbeidsmarktscan: 'Alle geldverstrekkers zien wel in dat ze iets moeten doen.'

(bron: FD)


Recent bekeken